Биометрия в сделках с недвижимостью с 1 июля 2026: что изменил 133-ФЗ и как защитить свои данные
Актуально на июль 2026 г. Учтён Федеральный закон от 07.06.2025 № 133-ФЗ, вступивший в силу 1 июля 2026 года.
С 1 июля 2026 года квартиру можно продать или подарить дистанционно, подтвердив личность через биометрию, без визита в МФЦ или к нотариусу. Это разрешил Федеральный закон от 07.06.2025 № 133-ФЗ. У новшества сразу два лица: удобство для тех, кто ценит скорость, и новый вопрос безопасности для тех, кто переживает за свою недвижимость и свои данные.
Ниже разберём по существу: что именно изменилось, как выглядит процедура, какой правовой статус у биометрии, какие схемы мошенничества реальны и как от них защититься. Отдельно — что делать тем, кто вообще не хочет пользоваться биометрией, и что новый закон значит для бизнеса, который сам собирает биометрические данные.
Что изменил 133-ФЗ и зачем он появился
До июля 2026 года зарегистрировать переход права на недвижимость дистанционно было сложно: требовалась либо личная явка в МФЦ, либо заранее внесённая в ЕГРН запись о возможности подачи документов в электронной форме. Закон № 133-ФЗ внёс изменения в статью 36.2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и добавил новый способ подтверждения личности — через Единую биометрическую систему (ЕБС).
Теперь дистанционно зарегистрировать сделку можно, если выполнены два условия одновременно: документы подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), а личность правообладателя подтверждена по биометрии в ЕБС. Биометрия не заменяет подпись, а работает в дополнение к ней. Услуга полностью добровольная: старые способы (личный визит, нотариус) никуда не делись.
Что такое ЕБС простыми словами
Единая биометрическая система — это государственная платформа, которая хранит биометрические образцы граждан. Оператор системы — ФГБУ «Центр биометрических технологий». В ЕБС используются две модальности: изображение лица и запись голоса. Попасть в систему можно только добровольно: сдать биометрию в уполномоченном банке, в МФЦ или через приложение «Госуслуги Биометрия». Данные хранятся в зашифрованном виде, а биометрический шаблон отделён от остальных персональных данных.
Что изменилось: до и после 1 июля 2026 года
| Параметр | До 1 июля 2026 | После 1 июля 2026 |
|---|---|---|
| Подтверждение личности | Очно (МФЦ или нотариус) | Очно или дистанционно через ЕБС |
| Электронная подпись | УКЭП с личной явкой | УКЭП + биометрия, без явки |
| Личный визит в МФЦ | Обязателен | Не обязателен |
| Обязательность биометрии | — | Добровольно |
| Нотариус | Обязателен для ряда сделок | Требования сохраняются |
Как проходит сделка с недвижимостью по биометрии
Механизм — от намерения продать до выписки из ЕГРН — выглядит так.
Сдать биометрию (лицо и голос) в уполномоченном банке из реестра, в МФЦ или через приложение «Госуслуги Биометрия». Процедура занимает 10–15 минут.
Усиленная квалифицированная электронная подпись обязательна для дистанционной сделки. Выдаётся в аккредитованных удостоверяющих центрах, хранится на защищённом токене или в виде облачной подписи.
Договор купли-продажи, дарения или мены подписывается УКЭП обеими сторонами.
Через портал Госуслуг или интегрированную с ЕБС систему подаётся заявление на регистрацию перехода права.
Система сверяет лицо и голос заявителя с шаблоном в ЕБС и проверяет «живость» (liveness detection), чтобы отличить реального человека от видео или маски.
Подтверждение регистрации права приходит в личный кабинет.
Какие сделки можно провести дистанционно
По биометрии оформляются купля-продажа, дарение и мена. При этом требования к нотариальной форме сохраняются: сделки с долями, с участием несовершеннолетних и другие, где нотариус обязателен по закону, по-прежнему удостоверяются нотариально. Для ипотечных сделок конкретные требования устанавливает банк-кредитор.
Биометрия как персональные данные: правовой статус
Это раздел, который закрывает главный страх: «куда уйдут мои данные и кто за них отвечает».
Почему биометрия — особая категория данных
Биометрические персональные данные (изображение лица, запись голоса, используемые для установления личности) регулируются отдельной статьёй 11 Федерального закона № 152-ФЗ. Ключевое правило: обрабатывать их можно только при наличии согласия субъекта в письменной форме, за исключением прямо предусмотренных законом случаев. Государственные системы вроде ЕБС работают на основании отдельного регулирования, но принцип тот же: без правовых оснований биометрию собирать нельзя.
Как защищены данные в ЕБС
- Хранение в зашифрованном виде по российским криптографическим стандартам
- Биометрический шаблон хранится отдельно от персональных данных
- Доступ — только у сертифицированных операторов, с логированием всех операций
- Деятельность оператора ЕБС контролируют профильные ведомства, включая Роскомнадзор
Ответственность за нарушения при работе с биометрией
Для организаций, которые обрабатывают биометрию, санкции серьёзные и в 2025 году выросли многократно:
| Нарушение | Норма | Санкция для юрлица |
|---|---|---|
| Обработка ПДн без согласия | Ч. 2 ст. 13.11 КоАП | от 300 000 до 700 000 ₽ (повтор — до 1,5 млн) |
| Утечка биометрических данных | Ст. 13.11 КоАП | от 15 до 20 млн ₽ за первую утечку |
| Повторная крупная утечка | Оборотный штраф | 1–3% годовой выручки, от 25 до 500 млн ₽ |
| Незаконный оборот ПДн | Ст. 272.1 УК РФ | уголовная ответственность, до 10 лет лишения свободы |
Уголовная статья 272.1 УК РФ действует с 11 декабря 2024 года и наказывает за незаконные сбор, использование и передачу персональных данных, полученных неправомерным путём. Биометрия из-за своей уникальности и несменяемости здесь в зоне особого внимания.
Риски и схемы мошенничества
Новый механизм удобен, но создаёт и новые векторы атак. Вот к чему стоит быть готовым.
Пять схем, которых стоит опасаться
- Deepfake-атака. Подделка лица или голоса нейросетью. Что мешает: технология liveness detection в ЕБС отличает живого человека от видеозаписи или маски.
- Фишинг под видом ЕБС. Поддельные сайты, имитирующие официальные порталы. Признак подделки: адрес не совпадает с gosuslugi.ru или официальным доменом системы.
- Компрометация УКЭП. Кража или перехват электронной подписи. Защита: хранить ключ на аппаратном токене и никогда не передавать третьим лицам.
- Социальная инженерия. Звонки «из Росреестра» с просьбой подтвердить биометрию или данные по телефону. Важно: госорганы никогда не запрашивают биометрию по телефону.
- Использование утёкшей биометрии. Актуально при утечках из сторонних баз. Шаблон в ЕБС уникален и не воспроизводится из чужих источников, но чем меньше мест, где вы сдавали биометрию, тем ниже риск.
Чек-лист защиты
Пройдитесь по пунктам и отметьте выполненные. Каждый невыполненный — конкретный риск.
Выполнено: 0/8
- ✓Биометрию сдавали только в официальных точках: банки из реестра, МФЦ, приложение «Госуслуги Биометрия»
- ✓Аккаунт на Госуслугах защищён двухфакторной аутентификацией
- ✓УКЭП хранится на аппаратном токене, а не у неизвестного облачного провайдера
- ✓УКЭП никогда не передаётся третьим лицам, включая риелторов и юристов
- ✓Подано заявление в Росреестр о запрете сделок без вашего личного участия (если не планируете биометрию)
- ✓Выписка из ЕГРН по вашим объектам проверяется хотя бы раз в квартал
- ✓При звонках «из госорганов» вы кладёте трубку и перезваниваете по официальному номеру
- ✓Вы понимаете, где и кому сдавали биометрию, и не оставляете её на сомнительных сервисах
Как запретить сделки без вашего личного участия
Если вы не собираетесь пользоваться дистанционным механизмом, есть простой способ обезопасить недвижимость: внести в ЕГРН запись о невозможности регистрации без вашего личного участия (ст. 36 закона о госрегистрации недвижимости). После этого любая электронная сделка без вашего физического присутствия будет автоматически отклонена.
Авторизация через учётную запись Госуслуг.
Выберите нужный объект и подайте заявление о внесении соответствующей записи в ЕГРН.
Заявление рассматривается в течение нескольких рабочих дней. После этого дистанционные сделки с объектом без вас будут блокироваться.
Сравнение способов регистрации в 2026 году
| Параметр | Личный визит в МФЦ | Электронная сделка (УКЭП) | Биометрия + УКЭП |
|---|---|---|---|
| Нужна биометрия | Нет | Нет | Да |
| Нужен личный визит | Да | Нет | Нет |
| Скорость | 3–7 дней | 1–3 дня | 1–2 дня |
| Требует нотариуса | Для ряда сделок | Для ряда сделок | Для ряда сделок |
| Подходит для | Всех | Тех, у кого есть УКЭП | Тех, кто сдал биометрию |
Что это значит для бизнеса, который собирает биометрию
Рост роли ЕБС и внимание государства к биометрии касаются не только сделок с квартирами. Если ваша компания собирает биометрию клиентов или сотрудников — на сайте, в приложении, в офисе — вы попадаете под самый строгий режим 152-ФЗ.
Ключевые обязанности: обрабатывать биометрию только по письменному согласию (ст. 11 152-ФЗ), не собирать лишнего, хранить данные на серверах в России, а при передаче за рубеж соблюдать процедуру трансграничной передачи. Цена ошибки высока: обработка без согласия — до 700 000 ₽ и до 1,5 млн при повторе, а утечка биометрии — от 15 до 20 млн ₽ за первый случай и оборотный штраф до 500 млн при повторном.
При этом на практике корректность согласий — системная проблема. По данным сканов ScanBase, 69% сайтов из 602 проверенных собирают персональные данные без корректно оформленного согласия. С биометрией такая ошибка стоит несопоставимо дороже, чем с обычной анкетой.
Собираете биометрию или другие персональные данные на сайте?
ScanBase проверит, как ваш сайт работает с ПДн: согласия, cookie, трекеры, трансграничная передача. Сканирование занимает меньше минуты, без регистрации
Проверить сайт на 152-ФЗ →Частые вопросы
Нет, биометрия добровольна. Закон 133-ФЗ лишь создаёт правовую возможность использовать ЕБС для подтверждения личности при дистанционной сделке. Вы по-прежнему можете оформить сделку лично в МФЦ или через нотариуса без какой-либо биометрии.
В уполномоченном банке из реестра, в МФЦ или через официальное приложение «Госуслуги Биометрия». Процедура занимает 10–15 минут: система записывает изображение лица и образец голоса, после чего данные зашифрованы и хранятся в ЕБС.
Это технически крайне затруднено. ЕБС использует liveness detection и требует УКЭП, которую нельзя применить без физического токена или подтверждения в личном кабинете. Для полной защиты подайте в Росреестр заявление о запрете сделок без вашего личного участия.
Войдите в личный кабинет Росреестра через Госуслуги, выберите объект и подайте заявление о невозможности регистрации без личного участия правообладателя. После внесения записи любая дистанционная сделка с объектом без вас будет автоматически отклонена.
Да, биометрические данные регулируются ст. 11 152-ФЗ и обрабатываются при письменном согласии. Ответственность несёт оператор. Для организаций штраф за утечку биометрии составляет от 15 до 20 млн рублей за первый случай, а при повторной крупной утечке применяется оборотный штраф до 500 млн. За незаконный оборот ПДн предусмотрена уголовная ответственность по ст. 272.1 УК РФ.
Биометрия не отменяет нотариальные требования. Если сделка по закону требует нотариального удостоверения (доли, участие несовершеннолетних), нотариус по-прежнему обязателен. 133-ФЗ упрощает идентификацию личности, но не меняет требования к форме сделки.
Немедленно обратитесь в Росреестр с заявлением об оспаривании и в полицию с заявлением о мошенничестве (ст. 159 УК РФ). Регулярно проверяйте выписку из ЕГРН по своим объектам: чем раньше обнаружена проблема, тем выше шансы её оспорить.
Технически да, если банк-кредитор интегрировал свои системы с ЕБС. Но конкретные требования к идентификации устанавливает каждый банк сам: часть банков по-прежнему требует личного визита для подписания ипотечного договора. Уточняйте условия у кредитора.
133-ФЗ — это инструмент удобства, а не обязанность. Биометрия при сделках с недвижимостью законна и защищена государственной инфраструктурой, но требует базовой цифровой гигиены: беречь УКЭП, сдавать биометрию только в официальных точках и, если сомневаетесь, закрыть возможность дистанционной сделки заявлением в Росреестр. А бизнесу, который сам работает с биометрией, стоит помнить, что это самый строгий режим 152-ФЗ с многомиллионными штрафами. Базовый разбор закона о персональных данных — в статье 152-ФЗ простыми словами.